저금리 금융권 상품들만 믿다가는 마이너스 통장을 벗어날 수 없을 것 같다. 집 사고 땅 사서 부자 됐다는 신화도 이제는 먼 나라 얘기다. 통장을 스쳐가는 월급이 원망스럽다면 매달 차곡차곡 쌓이는 수익형 부동산을 예의 주시할 타이밍이다. 노진섭 경제경영 전문 기자에게 그 해답을 들었다.



새는 구멍을 찾아라!

수익형 부동산이란 월세가 창출되는 오피스텔, 빌라(연립주택), 상가 등을 말한다. 어떤 부동산이든 임대를 줘 수익을 챙길 수 있는 대상을 떠올리면 된다. 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 일단 종잣돈이 필요하다. 이를 위해서는 가장 먼저 자신의 씀씀이를 점검할 필요가 있다. 빤한 수입의 회사원이라면 지출을 줄이는 것부터 시작해야 한다. 지출 내역을 세세하게 기록하다 보면 자신이 주로 어떤 곳에 지출하는지 한눈에 파악할 수 있다. 꼭 쓰지 않아도 되는 지출이라면 줄여야 한다. 당연한 이야기 같지만 1백억원대의 부자들도, 작은 수익형 부동산을 가진 월급쟁이들도 종잣돈을 모으는 방법은 다르지 않다. 작은 돈들을 눈덩이처럼 굴려 큰돈을 만드는 것이 관건이다.

"초반에는 이렇게까지 해서 구두쇠처럼 살아야 하나 싶을 정도로 돈을 모아야 합니다. 이런 푼돈을 모아 언제 부자 될까, 하는 의구심이 들겠지만 여기서 중요한 건 몇 푼이 아닌 그렇게 사는 습관입니다. 그다음엔 목표액을 세우도록 합니다. 일단 1천만원만 모아도 월세 재테크를 시작할 수가 있습니다. 물론 큰 수익을 내진 못하지만 이렇게 모은 돈이 누적돼 부자가 되는 겁니다. 주로 중간에 실패하는 분들은 대개 돈이 모였을 때 스스로에게 뭔가 보상을 해줘야 한다는 마음을 갖고 있더라고요. 여행을 간다든가, 차를 바꾼다든가(웃음). 월급이 연봉 1억원이라면 모를까, 우리네 삶은 그렇지 않습니다. 하고 싶은 것 다 하면서 재테크를 한다는 건 어불성설입니다."

최근 많은 전문가들이 수익형 부동산을 강조하는데, 이는 부동산 시장의 패러다임 변화에서 비롯됐다. 부동산 가격이 하락하면서 당장의 생활비와 교육비 등을 감당해야 하는 베이비 붐 세대들이 유명무실한 부동산보다는 매달 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산에 눈길을 돌리게 된 것. 1, 2인 소형 가구들이 늘어난 것도 그 원인이다. 2012년부터 오피스텔과 원룸의 수요가 크게 증가했다. 이 밖에 높은 수익률과 처분이 용이하다는 것이 강점이다.

"왜 수익형 부동산의 미래가 밝느냐. 현재 집을 사기엔 시장 상황이 애매해요. 집값이 떨어지면 차액을 챙기기도 어렵고요. 집주인은 어떤가요? 은행 금리가 낮으니 전세보다는 월세를 선호하는 추세예요. 앞으로도 전셋값은 계속 올라갈 것이고 월세 시장은 커질 수밖에 없어요. 또 하나. 보편적으로 월세를 받으면 적게는 20만~30만원, 많게는 50만~60만원일 겁니다. 사실 없어도 그만인 돈이라 생각할 수도 있어요. 하지만 그 돈이 있음으로 인해 마음이 달라진답니다. 액수의 많고 적음을 떠나 직장에서 잘려도 고정적으로 들어오는 돈이 있다는 안도감. '저걸 팔면 현금이 돼' 하는 기대감도 있죠. 개인적으로는 노후 대책으로도 이만한 게 없다고 생각해요. 연금을 받아도 턱없이 부족할 테고 주식이나 펀드는 머리를 많이 써야 하는데 사실 평범한 사람들에게 전문성을 요구할 순 없잖아요. 상대적으로 수익형 부동산은 접근하기도 쉽고 어렵지 않아요."

Part 1 입문 편 오피스텔


세탁소 등 생활 편의시설이 인접해 있어 편리하고 세입자의 대다수가 전문직 종사자이거나 고정 수입을 갖고 있는 이들이 많기 때문에 월세 납기를 늦추는 일이 없다. 주차가 용이하고 관리사무소에 관리 업무를 위탁할 수 있다. 초기 비용이 비싼 것이 단점이다.

Point 1 유동 인구를 확인하라!

오피스텔을 고를 때는 역세권을 예의 주시해야 한다. 지하철역에서 걸어서 5분 거리가 수익률이 가장 높다. 대학가가 형성되거나 대형 상업지구가 개발되는 호재가 있다면 그 오피스텔의 장래는 밝다. 그러나 역세권이라 할지라도 유동 인구가 없다면 공실 발생률이 높아 투자 가치는 낮아진다.

부산에 사는 K씨는 2012년 2억원을 투자해 부산 금정구의 한 오피스텔 건물을 분양받았다. 16세대가 사는 소형 오피스텔 건물이지만 부산 가톨릭대학교까지 걸어서 3분 정도밖에 걸리지 않아 학생들의 임대 수요가 끊이질 않는다.

Point 2 익숙한 곳을 찾아라!


50대의 K씨는 40대 초반 이직과 동시에 서울 생활을 시작했다. 고향인 전남 여수에서는 1억원 안팎의 돈으로 세 식구가 살 만한 아파트를 장만하는 데 무리가 없었지만 서울에서는 전세금에도 미치지 못했다. 다가구주택에 전셋집을 마련했고 10여 년간 종잣돈을 모았다. 한 달 60만원씩 적금을 부어 8천만원에 가까운 목돈이 만들어졌다. K씨는 출퇴근을 하면서 길을 익히고 주변 변화를 읽었다. 그러던 중 눈에 띄는 곳을 발견했다. 내부순환로가 인접해 있어 서울 외곽으로 드나드는 교통망이 좋고 주거 환경도 쾌적한 편이었다. 도심으로 출퇴근하는 사람들도 많고 매년 봄이면 하숙집과 자취방을 구하려는 학생들도 몰렸다.

내집 마련을 포기한 그는 8천만원 중 1천만원을 전세금을 올려주는 데 쓰고, 남은 7천만원으로 그 곳에 오피스텔을 샀다. 주변 시세에 맞춰 보증금 1천만원에 월세 40만원을 받았다. 세입자가 바뀌면서 월세가 50만~60만원으로 뛰었다. 8년간 4천만원을 모았다. 은행 이자가 없으니 고스란히 통장에 쌓였다. 현재 그는 다른 오피스텔 투자를 알아보고 있다.

Point 3 수익률을 계산하라!

오피스텔 투자는 주거가 아닌 임대가 목적이므로 수익률을 눈여겨봐야 한다. 수익률이 높다는 것은 적은 돈을 투자해 월세를 많이 받는다는 뜻이다.

2013년 기준 시중 은행 예금 금리는 약 2.7%대다. 오피스텔의 수익률은 이 선을 무조건 넘어야 한다. 그래야 은행 대출 이자를 갚지 못하는 상황을 피할 수 있다.

향후 오피스텔의 임대 수익률은 6%가 넘을 것이라는 것이 전문가들의 추측이다. 참고로 2013년 서울 지역 오피스텔의 평균 수익률은 5.5%였다. 흥미로운 점은 강북권의 수익률이 강남권보다 높다는 것이다. 수익률을 검토할 때 주변의 경쟁 상대가 큰 영향을 미치는데, 강남역의 경우 전형적인 상업 지역임에도 수많은 오피스텔들이 우후죽순 들어서 수익률은 낮게 책정된다. 오피스텔뿐 아니라 소형 아파트나 도시형 생활 주택 역시 경쟁 상대로 봐도 무방하다. 오피스텔의 세입자들이 집을 선택할 때 소형 아파트나 도시형 생활 주택을 함께 고려하기 때문이다.

오피스텔 투자는 굳이 서울만 고집할 필요는 없다. 지방의 경우 서울보다 적은 돈을 투자해 높은 수익을 낼 수도 있다. 다만 서울에 거주하며 지방에 있는 오피스텔을 관리하기가 번거롭다는 점을 유의해야 한다.

Part 2 초중급 편 빌라


오피스텔 바람이 불기 전 빌라는 수익형 부동산의 대표 주자였다. 전체 면적이 660㎡ 이상이고 4층 이하인 건물을 빌라(연립주택)라고 부른다. 빌라의 경우 집주인이 건물을 직접 관리해야 하고 세입자의 수입이 오피스텔 세입자에 비해 그리 높지 않은 편이라 월세가 밀려 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 월세가 싸고 시세 차익을 포기해야 한다는 점도 단점이다. 하지만 오피스텔과 비교했을 때 초기 비용이 저렴해 지역에 따라서는 오피스텔 한 채 가격으로 빌라 몇 채를 구입할 수 있어 몇 배의 수익을 낼 수도 있다. 오피스텔에 비해 장기 거주하는 사람들이 많은 것도 특징이다. 또 최근에는 전세금이 상승하면서 빌라의 임대 수요 역시 늘어나는 추세다. 소형·임대 아파트들과 함께 경쟁력이 생겼다.

Point 1 발품을 팔아라

서울 송파구 한 아파트의 소유주였던 H씨. 6억원가량 되던 시세가 5억원으로 떨어지고 남편이 운영하는 식당의 매출이 반 토막 나자 그녀는 상심했다. 아파트를 살 때 받았던 은행 대출은 다 갚고 신용 대출 등의 융자만이 있었지만 아파트 값은 오를 기미가 보이질 않았고 노후 대책 또한 까마득했다.

주거래 은행에서 진행하는 부동산 투자 강연에 참석한 그녀. 아파트를 담보로 대출받을 수 있는 금액을 따져보니 오피스텔 투자가 가능해 보였다. 그때부터 그녀는 정보 수집에 나섰다. 좋은 매물이 나왔다고 하면 지방이라도 한걸음에 다녀왔다. 그러던 중 집 근처 오피스텔을 찾았다. 선택을 앞두고 그녀는 부동산 관계자로부터 또 다른 조언을 듣게 됐다. 오피스텔 간 경쟁이 심해 수익률을 장담하기 힘든 지역이니 빌라 쪽으로 시야를 넓혀보라는 것이었다. 결국 그녀는 서울 강남권의 빌라로 방향을 선회했다. 조급한 마음을 버리고 천천히 매물을 둘러봤다. 매일 강남 일대를 돌아다니며 빌라 입지로 좋은 환경을 찾았다. 개포동과 일원동이 물망에 올랐다. 마침내 두 채의 빌라를 2억7천만원에 사들였다. 보증금 외에 월세만 1백40만원을 받게 됐다. 은행 대출금 2억원에 대한 이자를 내고도 월 90만원의 수익이 생겼다.

Point 2

10년 이내, 반지하는 피할 것


빌라의 경우 아파트와 달리 5년이 지나면 감가상각으로 임대 수익이 떨어지기 때문에 신축 주택을 고르는 편이 낫다. 지나치게 오래된 빌라는 구입 가격이 저렴하다고 해도 수도, 하수도, 가스관 등이 노후돼 수리 비용이 더 발생할 수 있다. 반지하와 지하 빌라도 피하도록 한다. 통풍과 온도·습도 조절이 안 돼 날씨의 영향을 많이 받는데, 이 경우 월세보다 유지비가 더 많이 들 수 있다.

Point 3

세입자의 입장에서 보라


월세 금액을 높이는 데도 기술이 필요하다. 한 달에 10만원 차이라 할지라도 1년이면 1백20만원이다. 요즘 사람들은 몇 만원을 더 주더라도 좀 더 좋은 주거 환경을 원한다. 예를 들어 빌라는 방범과 보안의 문제에 취약한데 방충시설과 도어록 등이 설치돼 있다면 그만큼 세입자들의 호감을 살 수 있다.

도배 등 무작정 초기 비용을 몇 푼 아끼려고 하지 말고 보다 나은 집으로 차별성을 갖는 것도 한 방법이다. 또 빌라를 두 채 이상 구입할 여유가 있다면 되도록 한곳에 모여 있는 것으로 선택하도록 한다. 관리가 쉽고 인근 빌라의 임대료 영향을 조금이라도 덜 받을 수 있다.

Part 3 고급 편 상가


상가의 경우 초기 투자 비용이 상당한 만큼 위험 부담도 크다. 소방, 위생 등 신경 써서 관리해야 할 부분도 많다. 또 상권의 영향도 받는다. 소형 상권의 경우 변화 예측이 불가능하고 그 변화 속도가 빠르다. 하지만 다른 수익형 부동산에 비해 월 수익이 훨씬 높고, 만약 꼭대기 층에 주거 공간이 있는 상가 건물을 통째로 매입할 경우 내집 마련과 노후 대책을 한꺼번에 해결할 수 있다는 강점이 있다.

Point 1 신규 상가도 고려해본다


상가에 투자하는 방법은 상가를 매입하거나 신규 상가를 분양받는 것이다. 이미 검증을 마친 상가를 매입한다면 더없이 좋겠지만 장사가 잘되는 역세권의 상가 매물은 쉽게 나오지 않는다. 같은 역세권이어도 위치와 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 부동산 전문가들은 초보 투자자라면 신규 상가를 분양받으라고 권한다. 프리미엄이 형성되지 않아 싼 값에 상가를 구입할 수 있고 몇 년 후 매각할 때 시세 차액을 기대해볼 만하기 때문이다. 물론 충분한 정보와 발품을 토대로 한 공부가 기본이 돼야 한다.

Point 2

입점 업체를 확인하라


공공 기관의 임차가 확정된 곳이라면 신뢰할 만하다. 상가 건물에 대형 프랜차이즈 업종, 병원, 대형 마트 등이 들어서 있으면 역시 투자 가치가 높다. 이와 같은 업종은 가맹점이나 지점을 내기 전 충분한 정보 수집과 분석을 한다. 하루 매출을 일정 금액 이상으로 올릴 수 있는 최적의 장소를 찾기 위해서다. 끝으로 역세권이라고 하더라도 출구에 따라 유동 인구가 다르다. 매매 전 여러 번 방문해 직접 확인하도록 한다. 요일에 따라 다르고, 시간대에 따라 다르다는 점도 명심할 것.

월세 부자 십계명
1

월급과 같은 고정 수익을 반드시 유지한다.
2쓸 수 있는 돈의 60% 이내에서 투자한다.
3나만의 정보가 담긴 노트를 만든다.
4중소형 부동산에 투자하면서 경험을 쌓는다.
5미래 수익을 따진다.
6발로 뛰고 눈으로 확인한다.
7세입자의 시각에서 부동산을 고른다.
8서울만 고집하지 않는다.
9형편과 성향에 적합한 수익형 부동산을 찾는다.
10임대 수익률 하락과 대출 이자 상승에 대비한다.

Tip 세입자를 보는 눈!

가능하다면 세입자를 깐깐하게 선택하는 것이 좋다. 연체 가능성을 줄이기 위해서 가장 먼저 봐야 할 점은 연봉이다. 월세는 연봉의 1/3이 적당하다. 세입자가 월세를 두 차례 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있다. 또 전세의 경우 세입자가 직접 벽지나 장판을 바꾸지만 월세는 집주인이 비용을 댄다.

profile 노진섭 기자는…

중앙일보 경제 주간지를 거쳐 현재 「시사저널」에서 활동 중인 경제경영 전문 기자다. 적게는 수십 만원에서 많게는 월급의 몇 배에 이르는 월세를 꼬박꼬박 챙기는 평범한 월급쟁이들을 취재하며 그들의 성공 노하우와 투자 전략을 확인했다. 저서로는 「한국의 100억 부자들」 등이 있다.