임차주택을 구하면서 임대차보호법에 대한 무지로 부득히 하게 손해를 보는 경우가 많다.

임차주택 계약시 주의사항

1.해당 주택의 등기부등본을 필히 열람하여 근저당이 설정되어 있는 주택은 피하는 것이 좋다.단 근저당과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘지 않으면 비교적 안전하다.

2.원룸이나 다세대주택의 경우 등기부등본만으로 판단하기 어렵고 반드시 세대수의 전세보증금 합이 주택의 시세를 넘지 않아야 안전하며 등기부상 담보설정이 없더라도 소액세입자가 확정일자를 받으면 전세보증금을 확보 할 수 있는지 여부를 확인 하여야 한다.

3.미등기 주택의 경우 집주인이 실제아파트를 분양 받은 사람인지 확인 하여야 한다.실제 당첨자라면 미등기 전매로 산집이라면 등기가 되지 않은 집이라도 전입신고와 확정일자를 받을수 있다.

4.가등기.가처분이 설정된 집은 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.

소유권이전가등기는 현재 소유권이 불분명한 상태이고 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유자가 될수 있다.

가처분은 한주택을 놓고 두사람이 소유권분쟁을 벌이고 있을때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태로 가처분등기한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법점유자가 되어 강제퇴거 당하고 전세보증금은 돌려 받지 못한다.

5.계약서 작성시 반드시 주택의 소유자와 계약을 하여야 하며 대리인의 경우 위임장과 인감증명서를 지참 하였는지 확인 하여야 한다.

임대차보호법의 주요내용

제3조 1항[대항력]:임차인은 등기가 없는 경우에는 주택을 인도.전입신고.확정일자 를 마친때 대항력을 가지게 된다.세가지중 마지막날 다음날 0시부터 대항력을 가진다.

제4조 [임대차 기간]:기한의 정함이 없거나 기하을 2년 미만으로 정한 임대차는 그기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.계약만료후에도 보증금반환시 까지 임대차는 존속하는 것으로 본다.

제6조 1항[만기된 계약의 갱신]:임대인은 기한만료전 6~1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 것으로 전임대차와 동일한 조건으로 임차한 것으로 본다.임차인은 1개월까지 통지하지 아니한때.이경우 임대차의 존속기한은 정함이 없는 것으로 본다.

2항:제1항의 경우 임차인은 갱신이 된날로 부터 3개월이 지나면 임대인에 대하여 계약해지를 통지 할 수 있고 이매인은 통지 받은날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

제7조[보증금등의 증감 청구권]:증액이 있는후 1년 이내에는 하지 못한다.증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

확정일자 및 전세권등기의 장단점

확정일자:동사무소에서 간단히 받을수 있고 금전적 부담이 없으며 소액임차인의 경우 최우선변제권이 인정되고 대지에 대한 매각대금에 대해서도 배당이 된다.확정일자는 점유.전입신고.확정일자를 모두 갖추어야 하며 이세가지중 하나라도 구비하지 못할 경우 경매시 배당을 받지 못한다.점유및확정일자를 받아 두어도 전입신고를 하게 되면 법적 보장은 사라지며 임대인이 보증금반환을해 주지 않으면 보증금반환청구소송을 통하여 승소판결을 받아 강제경매를 신청하여야 한다.확정일자의 경우 임차주택을 명도할시 반드시 임차권등기를 낸후 임차주택을 명도 하여야 권리가 그대로 인정이 된다.

전세권등기:전세권자는 경매신청권이 있고 경매진행중에도 전입신고의 자유가 있어 점유해지및 전입신고를 하더라도 그 지위에 어떠한 무제가 발생하지 않는다.전세권자는 소송없이 바로 임의경매를 신청 할 수 있다.공동주택의 경우에는 대지의 매각대금에 대해서도 배당이 되지만 단독주택의 경우는 대지의 매각대금에 대해서는 배당이 되지 않는다.

전세권등기와 확정일자를 모두 갖춘다면 "이중의 지위"를 갖게된다.확정일자와 전세권을 경유하고 있는 임차인이 전세권자로서 배당에 참가했다가 배당받지 못한 잔액에 대하여는 낙찰자에게 대항 할 수 있으며.대항력있는 임차인이 다시 전세권등기를 한 경우는 저당권의 실행으로 전세권이 소멸하여도 이미 확보된 대항력은 소멸하지 않으므로 낙찰자에게 전세금을 요구 할 수 있기 때문이다.

임차주택의 경매시 알아야 하는 사항

임차주택이 경매에 넘어가는 경우가 종종 발생한다.

이때 임차인은 배당기일에 반드시 배당신청을 하여야 하며 배당신청을 하지 않으면 배당을 받지 못하고 임대인의 다른 재산에 대해 압류하여 권리를 행사 하여야 한다.

경매가 종료되어 낙찰자가 임차주택의 명도를 요구하면 배당이 있으면 명도를 해줘야 하고 배당이 전혀 없을 경우는 낙찰자에 대하여 이사비를 요구 하는 것이 관례이다.우선순위로 낙찰자에 대한 대항력이 있으면 낙찰자에 대하여 보증금전액이나 부족한 금액을 요구 할 수 잇고 후순위로 대항력이 없으면 반드시 임차주택을 명도하여야 하며 명도하지 않을시 낙찰자는 인도명령으로 임차주택을 명도 할 것이며 이에따른 비용을 임차인에게 요구 할 수 있다.임차주택의 명도시 배당이 된다면 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 첨부하여 법원에 재출하면 배당이 된다.배당시 근저당은 선순위로 인정이 되어 1순위 배당이 되며 가압류등기는 선순위라도 임차인과 안분배당 된다.

전세권자는 경매시 별도의 배당신청은 하지 않아도 된다.

위의 사항의 기초적으로 알아도 주택의 임차시 피해를 예방 할 수 있다.