임차세대 필독, 전 국민이 알아야 할 사회 상식.

공공임대아파트 부도,

배후세력 있다

정부 관리감독 소홀?국민은행 기금 방만 운영

지자체 인허가 무원칙이 빚은 ‘합작품’

노무현 대통령이 격노한 공공임대아파트의 부도 문제. 이는 ‘건설업체의 영세성’과 ‘불황에 따른 경영 악화’가 전부는 아니었다. 정부 임대주택정책의 실패, 기금운영의 부실, 비정상적인 인허가 과정. 공공임대아파트 부도에는 분명 석연치 않은 의혹이 상당했다. 임대사업을 맡은 건설업체의 부도과정은 등골이 오싹할 정도의 ‘부도 시나리오’ 그 자체였다. <편집자 주>

1990년대 중반, 정부는 서민과 저소득층의 주거안정을 위해 공공임대아파트 건설을 본격화했다. 임대주택정책의 저변에는 ‘서민주택문제 해결’과 ‘건설경기 활성화’라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 계산이 깔려있었던 것이다.

44만 세대 임대보증금 보호 못 받아

그러나 10년이 지난 지금 공공임대아파트 사업은 이리 찢기고 저리 찢기고 만신창이 신세로 전락했다. 공공임대아파트 부도로 인해 생존권을 위협받고 있는 세대는 전국 293개 사업장 5만2150세대. 1세대 당 3명의 가족구성원으로 보면 15만7000명에 달하는 서민들이 길거리에 나앉을 판이다. 천문학적 규모의 국민주택기금도 공중에 날렸다. 부도임대아파트에 1조8345억원을 쏟아 부었으나 9032억원을 회수하지 못했다. 아직 부도나지 않은 39만세대도 부도의 살얼음판을 걷고 있다. 서민주택문제 해결을 위해 건설한 공공임대아파트가 오히려 서민들을 길거리로 내몬 꼴이다.

참여정부는 ‘국민임대주택 100만호 건설’이라는 '사탕정책만' 부르짖었다. 결국 지난해 공공임대아파트 부도 문제를 본 노무현 대통령이 분노, 관련법을 개정했다. 개정된 법에는 “2005년 7월25일 이후 공급된 민간건설 공공임대주택은 보증보험으로 임대보증금을 보호 하겠다”는 땜질 처방전을 내놓았다. 하지만 이럴 경우 이전에 건설된 공공임대아파트의 임대사업자들은 임대보증금을 찾을 길이 막막하다.

정부는 또 올해 6월8일부터 시행된 ‘국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법’에 의해 부도 임대아파트 매입에 나섰다. 올해 매입목표는 300세대 정도. 임대보증금을 보호받지 못하는 공공임대아파트가 44만 세대인 것을 감안하면 턱없이 모자란다.

전국부도임대아파트공동대책위(이하 공대위) 김정태 공동대표는 “우리는 정부를 믿고 임대아파트에 들어온 잘못 밖에 없다. 당장 살던 집을 빼앗기고 길거리로 쫓겨나게 생겼는데 정부는 책임 없는 태도로 일관하니 화가 치민다”며 “여론무마용으로 생색내는 ‘나몰라 정책’이 아니라 부도 공공임대아파트 임차인들 전부를 구제하는 방안이 마련돼야 한다”고 주장했다.

국민주택기금은 ‘눈먼 돈’으로 통해

건설교통부는 지난 8월31일 대통령 주재 서민주택안정대책 논의과정에서 부도임대아파트 임차인 구제방안을 9월말까지 내놓기로 했다. 한 달여가 지난 지금 대책안은 오리무중이다.

건설교통부 김철흥 임대주택팀장은 “부도공공임대아파트 입주민 보호와 임차보증금을 최대한 보장하는 방안을 추진 중”이라며 “다만 형평성을 고려해 부도 임대아파트 전부를 구제하는 것은 현실적으로 어렵다”는 입장을 피력했다.

공공임대아파트 부도에 대해 임차인들은 ‘배후세력’에 의한 음모론을 주장한다.

경제논리에 의한 부도가 아니라 정부?지자체?국민은행과 건설업체가 만들어낸 ‘합작 부도’라는 것이다. 공대위도 부도의 1차적인 책임에 대해 관리감독을 소홀히 한 정부를 꼽는다. 그 다음으로 부실대출로 기금을 방만하게 운영한 국민은행. 그리고 각종 인허가 과정에서 건설업체의 편의를 봐준 지자체가 부도를 방조한 것으로 보고 있다. 이들을 한데 묶어놓으면 영락없는 ‘부도종합세트’다.

사실 공공임대아파트의 줄 부도는 정부의 보여주기식 정책의 희생양이나 다름없다. 정부는 서민주택보급에 급급한 나머지 임대아파트를 늘리는 데만 신경을 썼다. 여기에 능력을 검증받지 않은 영세건설업체들을 끌어들이면서 사실상 화를 자초했다. 자본금 3억원 이상이면 누구나 임대아파트 사업이 가능하도록 진입장벽을 낮췄다. 임대아파트 사업이 쉬워지자 영세 건설업체와 임대사업을 위해 급조된 건설업체들이 대거 몰렸다.

한 중견건설업체의 간부는 “건설업체들 사이에서 국민주택기금은 ‘눈먼 돈’으로 통했고, 임대아파트 건설은 황금알을 낳는 거위나 다름 없었다”고 토로했다. 마음만 먹으면 수 백 억원대의 기금을 얼마든지 빼낼 수가 있었다는 것이다.

실제로 정부는 국민주택기금의 운영을 국민은행에 위탁한 채 관리감독은 뒷전이었다.

기금운영과 지자체의 승인절차 등 임대사업자의 관리감독은 극히 소홀했다. 또 기금운영을 맡은 국민은행은 기금을 방만하게 운영한 것으로 드러났다. 주택기금을 대출하기 전에 타당성 등을 충분하게 검토한 후 실사과정을 거쳐 대출이 이뤄지는 게 상식이다.

그런데도 국민은행의 대출과정을 보면 대출심사가 허술하기 짝이 없다. 서류에 의한 탁상대출이라는 말도 나온다. 부도 임차인 개인에 대한 대출도 원칙과 기준이 뚜렷하지 않다. 강모씨의 경우도 마찬가지다. 강씨는 임차보증금 3900만원 중 2000만원을 국민은행에서 전세자금으로 대출받았다. 신용한도가 500만원으로 대출자격이 미달인데도 대출받는데 전혀 지장이 없었다고 한다. 강씨는 그러나 아파트가 부도나면서 이중고에 시달리게 됐다.

보증금 3900만원은 은행 근저당으로 잡혀있는 데다 은행대출금은 고스란히 개인 빚으로 남았다. 임차보증금을 날리고, 개인채무까지 갚아야 할 판이다.

대한주택공사 부도임대주택 법률지원단 성낙환 변호사는 “은행에서 대출심사를 할 때 사업 타당성 검토나 실사는 당연히 해야 한다”며 “국민은행도 기금대출이나 개인대출 시 나름대로의 심사기준에 따라 대출하지 않았겠느냐”고 반문했다.

부실기업 과다대출과 상환 감독 소홀

기금을 운영한 국민은행의 문제점은 여기저기서 나타난다. 주택기금조성을 시작한 1981년 이후부터 2000년까지 20여 년 간 대출금에 대한 대손충당금을 단 한 번도 설정하지 않고, 이익을 과다계상해오다 감사원으로부터 지적을 받기도 했다. 비록 기금대출은 부실했지만 국민주택기금 위탁관리수수료는 국민은행을 살찌게 한 요인이다. 최근 5년간 국민주택기금을 위탁관리하면서 정부로부터 받은 수수료가 무려 1조원에 달했던 것. 1년에 꼬박꼬박 2000억원씩 챙겼다.

국회 건설교통위원회 서갑원 의원(열린우리당)은 “국민주택기금의 운영을 민간은행인 국민은행에 독점적으로 맡길 것이 아니라, 주택금융공사 등 공기업이 맡도록 하거나, 최소 10개 이상의 민간은행으로 나누어 직접위탁 운영될 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

국민은행은 부실기업에 대한 과다한 대출과 직무태만 등으로 부도를 부추겼다는 의심을 사고 있다. 전남 광양의 창덕E&C는 4년8개월 동안 주택기금의 원금과 이자를 한 푼도 갚지 않았다. 그런데도 국민은행은 아무런 조치 없이 침묵으로 일관했다. 입주민이 건설업체의 부도사실은 안 것은 지난해 6월. 은행이 경매예정 통지를 하면서다.

전북 군산시 수송동 동영아파트의 건설업체인 동영주택은 무려 8년4개월 동안 주택기금의 원금과 이자를 갚지 않았다. 동영아파트 임차인은 이때까지 은행으로부터 아무런 연락도 받지 못했다고 한다. 충남 아산시 신창면 상아아파트도 마찬가지다. 건설업체인 상아건설이 80억 8700만원의 주택기금을 지원받았지만, 원금과 이자 한 푼도 갚지 않고 부도를 냈다. 이외의 대다수 부도 아파트들도 적게는 수 개월에서 많게는 수 년 동안 국민주택기금과 각종 세금 등을 체납한 것으로 드러났다. 일반 서민들이 대출금을 1,2개월만 연체해도 온갖 방법을 동원해 회수하는 것과는 대조적이다.

한국개발연구원(KDI)에서 발표한 임대주택 사업자에 대한 심사평점을 보면 임대건설업체들의 부실정도를 엿볼 수 있다. 자료에 따르면 전국 임대주택 사업장 165개 중 88%에 이르는 145개 사업장이 59점 이하를 받은 것으로 나타났다. 40점 이상인 극히 영세한 임대사업자들에게도 대출기준에 따라 대출에 제약이 없었다.

실정이 이런데도 국민주택기금의 운용 및 관리를 규정하고 있는 주택법에는 이를 방지하기 위한 구체적인 규정이 전혀 없다. 특히 기금 위탁기관의 부실대출이나 건설업자의 고의부도와 관련한 처벌조항도 전무하다.

이로 인해 부실대출과 고의부도라는 악순환은 법의 보호하에 계속적으로 반복되고 있는 실정이다. 공대위가 조사한 바에 따르면 현재까지 공공임대아파트 부도와 관련해 처벌받은 악덕 건설업주는 5명에 불과하다.

각종 인?허가권을 쥐고 있는 해당 시도관청의 인허가도 원칙이 없었다.

형식적인 편법 승인?허가로 인허가권을 남발하고 일부 시도관청은 현행법을 어기면서까지 건설업체의 편의를 봐줬다. 임대아파트 사업승인, 동별 사용검사, 임대주택 매각 허가 등을 서류상 문제없으면 실사 없이 승인하기도 했다.

광양시 창덕에버빌의 경우 광양시가 동별사용검사(가승인)를 해주는 과정에서 임대사업자인 창덕E&C가 적법한 관련 서류를 제출하지 않았는데도 승인을 해줬다. 현행 주택법시행령 68조에 의하면 하자보수보증금은 은행의 예치증서나 보증서로 예치해야 한다. 그런데 창덕E&C는 43억원을 약속어음으로 제출했고, 광양시는 이를 묵인하고 아파트의 매각을 허가했다.

이에 대해 광양시는 “분양허가 당시 회사의 파산을 방지하고 일부 입주민의 보호와 지역의 사회적, 공익적 입장 등을 종합적으로 고려하여 어음으로 시 금고에 예치했다”며 “당시로서는 최선의 결정이었다”고 해명했다. 그러나 광양시의 불법허가는 결과적으로 입주민들의 피해를 키운 꼴이어서, 허가 과정은 두고두고 의혹으로 남았다.

충남 아산시 신창면의 상아아파트는 건축허가가 나지 않았는데도 시에서 임차인들의 주소이전을 허가한 사례다. 쉽게 말해 번지수가 없는 공터에 주소이전을 해준 것이나 다름없다.

준공허가가 나지 않은 건물에 입주하는 것은 불법이다. 상아아파트는 현재까지 임대사업자 변경신고, 사업자 개시 신고, 분양허가신청 등 일체의 신고가 되지 않은 채다.

공공임대아파트인 충남 천안시 신방동의 초원아파트도 사업승인 과정이 편법으로 이뤄졌다. 초원아파트의 사업주인 초원주택은 처음부터 주택법을 무시한 채 임대아파트를 건설 했다. 의무적으로 책정해야 하는 최초 임대주택분양가를 책정하지 않았고, 하자보수보증금도 예치하지 않았다. 그런데도 천안시는 사업승인을 내줬으며 아파트 건설이 끝날 때까지 아무런 조치도 취하지 않았다.

체납세금까지 임차인들에게 전가

신방동 초원아파트 입주민 대표 이수현 씨는 “초원아파트 건설업주인 초원주택과 천안시가 모종의 결탁을 한 것 같다”면서 “그렇지 않으면 시에서 불법을 묵인하고 사업승인을 내주었을 리가 만무하다”며 천안시와 건설업체의 유착관계를 의심했다.

지자체는 또 부도 임대아파트 건설업체나 임대사업자가 체납한 세금에 대해 아파트를 가압류하고 공매처분 해 세금을 회수하고 있다. 임차인들이 건설업체의 체납세금까지 대납해야 하는 것이다.

일선 세무서도 건설업체의 체납세금을 임차인들에게 전가하는 건 마찬가지다. 광주광역시 서광주세무서는 관내 금강종합건설이 부가가치세, 갑근세 등 약 5억6200만원의 세금을 체납하자 순천 금강메트로빌과 군산 금강골드빌 약 1000여 세대에 5억6000만원씩 가압류를 설정했다. 군산 금강골드빌의 경우 284세대가 체납세금보다 약 300배에 달하는 1590억원에 가압류 돼 있다. 이 때문에 임차인들은 재산행사를 전혀 못해 피해가 이만저만이 아니다.

장원종 금강골드빌 임차인 대표는 “각 세대에 60만원씩만 가압류를 설정해도 체납세액이 훨씬 넘는데 굳이 5억6000만원을 설정한 것은 임차서민들을 전혀 고려하지 않은 세무서의 횡포로 이해할 수밖에 없다”고 말했다.

이에 대해 서광주세무서는 세대당 가압류 사실을 극구 부인했다. 세금징수 담당자인 최환규 씨는 “금강종합건설의 재산으로 잡혀 있는 임대아파트에 체납액 만큼 가압류를 한 건 사실”이라며 “세대 당 가압류를 설정한 것은 사실이 아니다”고 반박했다. 하지만 임차인들의 등기부 등본에는 각 세대당 5억6000만원씩 가압류 된 것이 분명했다. 그런데도 서광주세무서는 거짓으로 일관했다.

공공임대아파트의 부도가 늘면서 정부도 딜레마에 빠졌다. 국민임대주택 100만호 건설과 부도임대아파트 임차인 보호라는 당면문제에 대한 해결방안을 찾기 위해서다. 아직까지 부도 임대아파트 임차인들의 문제를 시원하게 해결하는 정책은 나오지는 않았다.

분명한 사실은 공공임대아파트 부도로 인한 피해자들은 정부가 만들었다는 것이다. “보증금을 완전하게 보장해 달라”는 임차인들의 목소리를 외면해서는 안 되는 이유다.

정락인<객원기자>pressfree@hanmail.net

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'고의부도 시나리오‘ 있다

건설업체 입주 완료 후 자작극 의혹 짙어…

수 백억대 기금?임차보증금 행방은?

공공임대아파트의 부도는 초기 건설단계부터 의혹이 든다.

보통 건설업체의 부도는 건물(아파트)을 짓고 분양이 안 돼 자금압박에 시달리면서 일어난다. 건물을 짓는데 들어간 막대한 투자비를 회수하지 못하는 것이 원인이다. 그러나 부도난 공공임대아파트의 대부분은 입주가 완료된 후 부도처리 됐다.

정부의 국민주택기금의 원금과 이자를 갚지 않은 업체가 대부분이다. 국세나 지방세도 덩달아 체납했다. 임대주택 건설업자들은 이러한 일련의 상황을 ‘부도 징후’라고 말한다. 부도난 공공임대아파트의 부도 과정도 하나같이 엇비슷하다. 만약 경영악화에 의한 부도라면 주택기금과 임차보증금을 전용했을 경우다.

공공임대아파트 부도 과정은 대략 이렇다. 초기 건설원가 높게 책정→국민주택기금 높게 수급→하청업체 대금 대물(아파트)로 변제→임대 완료→아파트 소유권 매각, 법인/대표 세탁 →부실회사?대표 신용불량자로 위장→주택기금?세금 의도적 체납→고의부도→임차인들에게 경매 예고 통지→바지사장 내세워 임대사업 재개

우선 부도 공공임대아파트 대부분 초기 건설원가가 높게 산정돼 있다. 건설원가가 높으면 최초 임대주택분양가는 덩달아 높게 책정된다. 또한 사업주가 국민주택기금과 임차보증금을 시세보다 더 많이 받았다는 것을 의미한다. 건설원가를 높이는 가장 흔한 방법이 토지매입가를 부풀리거나 자기자금의 이자비율을 높게 산정하는 방식이다.

건축비 부풀려 임대가 높게 책정

광양시 최대 아파트 단지인 창덕에버빌은 건설업체가 부도나면서 단지 전체가 경매에 넘어갔다. 당장 국민은행에서 경매를 강행하면 2024세대 중 1468세대가 길거리에 나앉게 됐다. 창덕에버빌의 건설업체인 창덕E&C는 토지매입가를 부풀리거나 건축비를 과다 계상하는 등의 방법으로 건설원가를 높게 산정했다. 이 아파트의 최초 분양가는 세대 당(33평 기준) 8500만원. 2001년 입주 당시 광양의 33평 아파트 시세는 6500만원 정도였으니 평균 시세보다 약2000만원(세대)이 높았다. 창덕E&C는 또 주택기금과 보증금을 합한 금액이 최초 분양가(100%)를 넘지 못하게 돼 있는 주택법을 지키지 않았다. 이러한 방법으로 임차인들에게 42억4800만원의 부당이익을 챙겼다.

창덕E&C는 창덕에버빌을 지으면서 약 1592억2600만원(주택기금 786억8200만원, 임차보증금 805억4000만원)의 현금을 회사 금고에 챙겼다. 그런데도 이 회사는 2억5000만원을 막지 못해 부도가 났다. 부도 후 국민주택기금의 원금과 이자를 갚지 않은 것은 물론이다. 기금 중 약 184억원은 대물(아파트)로 변제했을 뿐이다. 창덕E&C는 광양 외에도 충남 아산에 창덕아파트를 짓고 부도를 냈다. 이 회사는 최근 M&A(기업 인수?합병)를 한다며 임원진의 주식 60.27%를 백산C&C로 넘겼는데, 백산의 최대 주주가 창덕E&C의 전무이사인 ㄱ씨다.

국민주택 기금을 대출받아서 부도낸 사업자가 명의를 가족으로 변경한 뒤 몇 번에 걸쳐 부도내는 일도 있다. 전북 군산의 유명한 임대아파트 건설업자 ㅇ씨가 그 주인공이다. ㅇ씨는 자신과 아들 이름으로 2번에 걸쳐 부도를 냈다. 며느리는 제3의 법인 대표바지사장으로 내세워 부도낸 케이스다.

경리여직원이 횡령혐의로 구속되면서 회사의 차명계좌 관리실태가 드러난 업체도 있다.

군산시 소룡동 신도시아파트를 지은 신도시건설은 회사 공금을 경리직원의 개인통장으로 관리한 것으로 드러났다. 경리직원 ㅎ씨는 경찰조사 중 회사공금을 자신의 계좌로 관리했음을 폭로했다. 법인이 차명으로 공금을 관리하는 것은 탈세나 기금유용 등의 방법으로 악용될 소지가 있다. 물론 현행법에서 엄격히 규제하는 일이다.

공공임대아파트가 부도날 경우 임차인들의 대항력은 한계가 있다. 법에 명시된 임차인의 권리도 건설업체나 임대사업자들에 의해 무시되기 일쑤다. 경남 양산의 장백임대아파트 3000세대는 보증금 전액을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나야만 했다. 장기간의 경매로 주민들이 살던 집을 서로 낙찰하고 부동산 브로커들의 투기경매로 지옥이나 다름없는 광경이 연출됐다.

임차인 대항력 한계 거리로 내몰려

임대가 완료된 시점에서 부도난 공공임대아파트들은 수백 억 원의 현금을 확보한 것이나 다름없다. 그런데도 기금을 연체하면서 회사는 부실해지고 업주는 신용불량자가 되어 있다. 때문에 은행에서 업주들의 재산조회를 해보면 십중팔구는 ‘무일푼’으로 나온다. 회사 금고로 들어간 천문학적인 기금과 임차보증금은 이미 어디론가 사라지고 없다.

현재 공공임대아파트 사업은 악덕 임대사업자들이 활개 칠 수 있는 모든 여건이 조성돼 있다. 주택기금운영에 대한 전반적인 개혁이나 처벌조항의 강화 없이는 문제해결을 기대할 수 없을 정도다.

정락인<객원기자>pressfree@hanmail.net

<인터뷰>

김정태 전국부도임대아파트 공동대책위 공동대표

“임차보증금 완전보장만이 해결책”

공공임대아파트의 연쇄부도가 계속되고 있다.

“부도임대아파트는 어제 오늘의 문제가 아니다. 현행 임대주택법이 많은 문제를 안고 있는 것은 사실 아닌가. 국민주택기금 운용에 관한 규정을 보면 주택기금이 저당권 1순위로 돼 있다. 이건 건설업체가 부도나도 아파트 경매를 통해 기금 회수가 가능하다는 것이다. 이러다보니 기금 대출이 너무 쉽다. 아파트가 부도나도 경매처리하면 그만이라는 생각이다. 임차인들의 임차보증금 손실에 대해서는 전혀 관심들이 없다. 결국 공공임대아파트가 부도나면 임차인들만 피해를 보게 되는 구조다. 임차인 보호를 위한 법 규정이 시급하다”

건설업체의 고의부도 의혹이 일고 있다.

“공공임대주택은 주택기금으로 짓는다. 건설업체들의 자본이 안 들어간다는 것이다. 건설업체들은 입주가 끝나는 시점에 엄청난 금액의 현금을 챙기게 된다. 굳이 분양가에 목매지 않아도 되는 것이다. 만약 분양가가 시세보다 낮으면 자신들 주머니에서 돈이 나와야 한다. 그러다보니 건설업체들이 입주가 끝나는 시점에 고의부도를 내는 것이다. 특히 주택기금의 원금과 이자를 한 번도 내지 않은 업체는 처음부터 부도낼 작정을 한 것으로 보면 된다.”

악덕 임대건설업자들에 대한 처벌규정이 너무 약한 것 아닌가.

“작년 7월에 민간건설업체들이 공공임대주택사업을 하기 위해서는 보증보험에 의무가입도록 했지만 실효성은 아직 의문이다. 이를 어겼을 경우 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 벌금이다. 건설업체들은 차라리 벌금 내는 게 편하다고 생각할지 모른다. 처벌규정을 좀 더 강하게 고쳐야 한다. 검찰이나 경찰에서 악덕 임대사업자들에 대해 확고한 척결의지가 있어야 한다. 그건 사법당국 마음먹기에 달렸다.”

정부는 주택공사를 통한 부도임대아파트 매입에 나서는데.

“방향은 옳다고 본다. 다만 임차보증금을 보장하지 않고 매입하는 건 분명 문제가 있다. 임차보증금이 완전 보장되는 형태가 바람직하다. 부도임대아파트 임차인이 요구하는 것도 임차보증금 완전 보장 외에는 없다. 특별법의 방향도 마찬가지다.”

건교부는 부도 공공임대아파트 구제에 있어서 형평성을 말하고 있다.

“부도임대아파트 매입과정에 임차보증금을 완전 보장하는 게 형평성의 문제일까. 건교부에 묻고 싶다. 부도공공임대아파트가 무엇 때문에 생겼고, 그 피해자는 누구인지. 국가 정책의 실패로 만들어진 피해자들을 원래의 상태로 돌리자는 게 형평성의 문제는 아니라고 본다. 형평성을 따지자면 임대주택법을 먼저 거론해야 한다. 공급하는 데만 치우치다보니 건설업체들에게 일방적으로 퍼주기만 했지 않나. 제대로 된 처벌조항 하나도 없다. 결국 공공임대아파트가 부도나면 고통받는 건 임차인들 뿐 이다.”